Stima Valore di locazione

In che cosa consiste il servizio

L'affitto di un locale commerciale o un appartamento destinato a civile abitazione, necessita di valutare il valore di mercato del locale per valutare successivamente l'importo del canone di locazione minimo, come limite minimo da non varcare.

Questo per avere la giusta rendita del proprio patrimonio immobiliare, e per non incorrere in accertamenti da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Al di sotto di questa soglia, invece, l'Agenzia delle Entrate provvederà all'accertamento e applicherà la maggiore imposta comprensiva di interessi e sanzioni.

Formule di affitto da stabilire per la locazione

Sono sei le formule di affitto da poter attivare e sulla base di esigenze o accordi specifici tra proprietari ed inquilini:

  1. Affitto a canone libero del 4+4, per una maggiore durata della locazione e in particolare per l'attivazione di 4 anni e rinnovabili ad altri 4 anni in modo tacito, laddove entro 6 mesi dal termine della locazione non ci sia comunicazione scritta con raccomandata da una delle due parti.
  2. Affitto con canone concordato con importi fissi e in linea con accordi stabiliti a livello locale, oltre che per una durata prestabilita di tre anni e facoltà di rinnovo di ulteriori due anni.
  3. Affitti transitori e con il pagamento di un canone per la locazione di un immobile per esigenze temporanee di locazione. In tale caso, può essere previsto un termine massimo di 18 mesi e presentazione di adeguate motivazioni sulla esigenza transitoria o di un termine massimo di 36 mesi, laddove si tratti di studenti fuori sede e con residenza lontana dal luogo di studio.
  4. Contratti di locazione per studenti. Sono contratti tipo che si prefiggono lo scopo di soddisfare le esigenze di studenti universitari fuori sede e in base all'articolo 5, commi 2 e 3, della Legge n. 431/1998 possono avere una durata da sei mesi a tre anni.
  5. Contratti di locazione per uso turistico, sono contratti di locazione per uso turistico esulano dalla normativa prevista dalla Legge n. 431/1998 e pertanto sono lasciati alla libera contrattazione tra le parti, che devono fare riferimento alle norme previste dal Codice Civile (artt. 1571 e seguenti). Hanno durata libera. In questa categoria rientrano anche le cd locazioni brevi disciplinate dal DL50/2017 che disciplina le locazioni con durata inferiore ai 30 giorni nel corso dell'anno.
  6. Affitto breve, per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione, di durata non superiore a 30 giorni, di immobili a uso abitativo (comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario) stipulato da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa.

    Il decreto legge n. 50 del 2017 (c.d. manovrina) stabilisce che sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017:

    • coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare
    • coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.

La cedolare secca

Affitto con canone a cedolare secca, per i proprietari di immobili concessi in locazione, la più interessante novità degli ultimi anni in materia di tassazione è stata l'introduzione, a decorrere dal 2011, della possibilità di fruire della cosiddetta "cedolare secca".

La normativa non fa espresso riferimento a determinate tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo né tantomeno ne esclude qualcuna. Pertanto la tassazione forfettaria della cedolare secca si applica ai seguenti contratti:

  • contratti di locazione "liberi";
  • contratti di locazione "concordati";
  • contratti di locazione transitori;
  • contratti di locazione per studenti;
  • contratti di locazione per uso turistico;
  • locazioni brevi.
Tipologia di contratti Caratteristiche Osservazioni
Contratto a canone libero 4+4 In questa tipologia di contratto le parti possono autonomamente decidere di comune accordo il corrispettivo del canone e le altre caratteristiche del contratto, la durata minima è stabilita in quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro anni, salvo alcuni specifici casi indicati dall'art. 3 della Legge n. 431/1998 per cui è possibile, da parte del locatore, provvedere alla disdetta del contratto stesso. Aliquota ordinaria 21% cedolare secca
Contratto a canone concordato In questa tipologia di contratti le parti fanno riferimento a contratti-tipo, che scaturiscono da accordi locali tra le associazioni dei proprietari e quella degli inquilini. Questi contratti hanno una durata minima di tre anni, prorogabili di altri due anni. Aliquota agevolata 10% cedolare secca fino al 2019
Contratto transitorio Questi contratti sono previsti dall'art. 5, comma 1, della Legge n. 431/1998 e sono collegati a particolari esigenze. Se la legge di riforma delle locazioni fissa la possibilità di avvalersi di questa tipologia di contratti, per identificare i caratteri distintivi bisogna fare riferimento al Decreto 16-1-2017, che prevede i principi generali dei contratti transitori, agli accordi locali e in assenza degli accordi locali, il DM 10 marzo 2006 stabilisce le condizioni per le quali possono essere stipulati i contratti transitori stessi. La durata dei contratti di locazione transitori non può essere superiore a 18 mesi, le parti devono espressamente indicare nel contratto la clausola che specifica l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore. Aliquota agevolata 10% fino al 2019 per i Comuni ad alta tensione abitativa, aliquota 21% per gli altri
Contratti di locazione per studenti Sono contratti tipo che si prefiggono lo scopo di soddisfare le esigenze di studenti universitari fuori sede e in base all'articolo 5, commi 2 e 3, della Legge n. 431/1998 possono avere una durata da sei mesi a tre anni. Aliquota agevolata del 10% cedolare secca fino al 2019
Contratti di locazione per uso turistico I contratti di locazione per uso turistico esulano dalla normativa prevista dalla Legge n. 431/1998 e pertanto sono lasciati alla libera contrattazione tra le parti, che devono fare riferimento alle norme previste dal Codice Civile (artt. 1571 e seguenti). Hanno durata libera. In questa categoria rientrano anche le cd locazioni brevi disciplinate dal DL50/2017 che disciplina le locazioni con durata inferiore ai 30 giorni nel corso dell'anno. Aliquota ordinaria 21% cedolare secca

Come funziona

Dal punto di vista operativo, la stima si svolge con le seguenti modalità:

  1. rilievo documentale della consistenza degli enti, delle condizioni d'uso, di manutenzione, di utilità economica, di obsolescenza, ecc.;
  2. raccolta ed esame di planimetrie, disegni, visure catastali, ecc.;
  3. Visita sopralluogo presso gli insediamenti;
  4. Conseguente ricognizione e riconoscimento degli enti esistenti;
  5. indagine conoscitiva di mercato per l'accertamento di prezzi e valori recenti, al fine di sincerarsi dei valori di locazione realmente correnti dell'area in cui è ubicato l'immobile ;
  6. elaborazione dei dati ed redazione dell'elaborato finale, indicante il valore di locazione dell'immobile oggetto d'analisi.

A chi è rivolto il servizio

Privati - Piccole e medie imprese

Il servizio è rivolto a privati e ad aziende agricole, che vogliano per conto proprio fare un'analisi del valore di locazione dei propri immobili, prima di porli in locazione con locazione con valori che potrebbero essere soggetti a verifica da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Agenzie immobiliari

Abbiamo pensato di rivolgersi alle agenzie immobiliari, che vogliano offrire alla propria clientela un servizio d'analisi del valore di locazione di qualsiasi immobile (civile, commerciale), prima di porli in locazione con locazione con valori che potrebbero essere soggetti a verifica da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Costi

Prima consulenza gratuita in sede

Vi sono diversi costi in base alla superficie dell'immobile:

  • per immobili a destinazione civile/commerciale fino a 150 mq.
  • per immobili a destinazione civile/commerciale fino a 300 mq.
  • per immobili a destinazione civile/commerciale superiore a 300 mq.