Analisi aspetti catastali conformità urbanistica

In che cosa consiste il servizio

REGOLARITÀ URBANISTICA

Relativa alla conformità urbanistica e catastale, con il DL 78/2010 è obbligatorio, in caso di compravendita e trasferimenti della proprietà di un immobile, venga dichiarata la conformità catastale, cioè la rispondenza tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali.

Gli immobili che rientrano nel DL 78/2010 sono:

  1. i fabbricati "esistenti non ancora ultimati" cioè quei fabbricati realizzati "al rustico" per i quali sono necessarie le ultime opere di finitura al fine del rilascio del certificato di agibilità;
  2. i fabbricati "esistenti ed ultimati" cioè quelli completati anche negli impianti e nelle finiture;
  3. i fabbricati "esistenti ma non censibili al Catasto Fabbricati" in quanto non dispongono di autonomia funzionale e reddituale (unità collabenti, lastrici solari, unità in corso di definizione).
  1. i fabbricati "non esistenti" cioè a dire quei fabbricati non ancora giunti al "rustico" che possono costituire oggetto valido di atti traslativi (vendite su carta) pur in assenza di accatastamento e di presentazione di planimetrie;
  2. le unità immobiliari iscritte al Catasto Fabbricati ma che non possono ricondursi per le loro caratteristiche alla categoria dei fabbricarti (es. aree di corte scoperte).

La regolarità o conformità urbanistica di un immobile si effettua confrontando lo stato di fatto rilevato, con l'ultimo stato concessionato dell'edificio.

Il titolo può essere:

  1. Licenza edilizia (edifici costruiti prima del 1977)
  2. Concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003)
  3. Permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003)
  4. Concessione in sanatoria (se l'edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stato accettata la richiesta di condono)

Se quanto rappresentato in planimetria catastale dell'ultimo stato concessionato dell'immobile, mostra differenze sostanziali, per regolarizzare il venditore può procedere con una sanatoria (Permesso di costruire, DIA o SCIA in sanatoria ai sensi dell'art. 36 del T.U. 380/2001), qualora le norme generali in materia urbanistica, ed il piano regolatore vigente lo permettano.

REGOLARITÀ CATASTALE

Il catasto è gestito dall'Agenzia del Territorio e conserva i dati (planimetria, rendita, intestatari, etc) del patrimonio immobiliare. Ha una funzione fiscale e non autorizzativa, i dati presenti al Catasto non sono "probatori".

Dal 1 Luglio 2010 con il DL 78/2010 è obbligatorio nel Rogito dichiarare la conformità catastale cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. La dichiarazione può essere asseverata da un tecnico abilitato. L'assenza di questo attestato può comportare problemi (sino alla nullità dell'atto) in sede di compravendita.

Qualora venissero verificate da parte di tecnico incaricato discrepanze tra planimetria catastale e ultimo stato concessionato bisognerà procedere come di seguito elencato:

  1. La regolarizzazione delle modifiche mai state denunciate, va attuata mediante Scia in "sanatoria" da presentarsi al comune in cui è ubicato l'immobile in oggetto.
  2. Comunicazione all'Agenzia delle Entrate della planimetria corretta, da allegarsi successivamente all'atto notorio.

Prima di acquistare un immobile bisogna quindi verificare se la planimetria catastale è conforme al titolo abilitativo con cui è stato realizzato l'edificio e con lo stato di fatto. Cioè lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto devono coincidere.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA APE

L'A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) è stato introdotto dal D.Lgs 192/05, sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile ed è un documento obbligatorio che viene consegnato all'acquirente al momento del Rogito.

Prima di effettuare un'offerta di acquisto è necessario richiedere l'APE per valutare il consumo per il riscaldamento, produzione di acqua calda, raffrescamento, elettricità (questi ultimi due valori sono obbligatori dal 1 Ottobre 2015) e stimare il costo energetico annuale che l'acquirente dovrà sostenere per utilizzare l'immobile.

Il valore da visionare è l'indice di prestazione energetica che si misura in kwh/mq annuo. Indica cioè il consumo annuale in kwh di ogni metro quadro dell'immobile.

Un altro indicatore, più generico rispetto all'indice di prestazione, è la classe che permette la valutazione della qualità energetica con una scala da A (edificio più performante) a G (edificio più energivoro).

L'APE va allegato al rogito notarile.

CONFORMITÀ DEGLI IMPIANTI

Il certificato di conformità degli impianti viene rilasciato dall'impresa che ha realizzato gli impianti nell'edificio. Questo documento è normato dal DM 37/08 e può essere sostituito dal DIRI (Dichiarazione di Rispondenza).

Il certificato di conformità degli impianti, nonostante sia fondamentale per ottenere il certificato di agibilità, non va presentato obbligatoriamente al Rogito.

Il certificato è necessario per modificare o aprire nuove utenze per la luce ed il gas.

L'acquirente, prima di effettuare l'offerta, può richiedere di controllare se gli impianti sono a norma ed eventualmente farsi rilasciare il Certificato di Conformità o la Dichiarazione di Rispondenza (DIRI).

CERTIFICATO DI AGIBILITÀ

Attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Questo certificato permette di verificare il rispetto di tutte le normative edilizie ed urbanistiche.

Viene rilasciato entro 15 giorni dalla fine lavori ma nel passato sono stati molti gli immobili che non lo hanno ottenuto. Inoltre in caso di condono edilizio il certificato deve essere aggiornato.

Prima di un'offerta di acquisto, l'acquirente può richiedere di visionare il certificato di agibilità per controllare il rispetto delle normative edilizie. Al momento del rogito le parti possono accordarsi sulla consegna o meno del certificato di agibilità.

Come funziona

Dal punto di vista operativo, la stima si svolge con le seguenti modalità:

  1. rilievo documentale della consistenza degli enti, delle condizioni d'uso, di manutenzione, di utilità economica, di obsolescenza, ecc.;
  2. raccolta ed esame di planimetrie, disegni, planimetrie e visure catastali ecc.;
  3. Visita sopralluogo presso gli insediamenti;
  4. Conseguente ricognizione e riconoscimento degli enti esistenti;
  5. indagine conoscitiva, e confronto su quanto rilevato e realmente quanto dichiarato sugli elaborati grafici depositati presso il comune dove è ubicato l'immobile, e sulle planimetrie catastali dello stesso;
  6. elaborazione dei dati e redazione dell'elaborato finale, indicante lo stato di conformità dell'immobile in oggetto, con eventuale proposta di modifica.

A chi è rivolto il servizio

Privati - Piccole e medie imprese

Il servizio è rivolto a privati e ad aziende che vogliano per conto proprio fare un'analisi sul Valore di mercato di fabbricati adibiti ad uso di civile abitazione, commerciale – direzionale ed industriale, per avere una valutazione patrimoniale da immettersi eventualmente nel mercato.

Agenzie immobiliari

Il servizio è rivolto agli studi legali, di commercialisti e notarili, che vogliano offrire alla propria clientela un'analisi precisa e dettagliata del valore di mercato degli immobili a destinazione civile abitazione, commerciale – direzionale ed industriale, allo scopo di dare un giusto valore al patrimonio immobiliare, destinato a scopi ereditari (o altro), che necessitando quindi di un equa valorizzazione al fine di tutelare nel migliore dei modi i propri assistiti.

Costi

Dichiarazione asseverata fabbricati in assenza di difformità

Prima consulenza gratuita in sede

Vi sono diversi costi in base alla superficie dell'immobile:

  • per immobili a destinazione civile/commerciale fino a 150 mq.
  • per immobili a destinazione civile/commerciale fino a 300 mq.
  • per immobili a destinazione civile/commerciale superiore a 300 mq.

Dichiarazione asseverata fabbricati con difformità riscontrate in fase di sopralluogo tecnico di verifica

Vi sono diversi costi in base alla superficie dell'immobile:

  • per immobili a destinazione civile/commerciale fino a 150 mq.
  • per immobili a destinazione civile/commerciale fino a 300 mq.
  • per immobili a destinazione civile/commerciale superiore a 300 mq.